Commerce

Puis-je faire une autre activité que celle prévue dans mon contrat de bail ?

Le changement de la destination des murs commerciaux s’appelle la déspécialisation. Cette modification d’activité qui doit être prévue dans le bail permet au locataire de réaliser un autre commerce sans que cela viole le contrat de bail. Le changement ou la modification de l’activité peut être partielle ou totale. On parle dans ces cas de déspécialisation partielle ou totale.

Est-il possible de changer l’activité dans un commerce ?

Le changement d’activité ou la déspécialisation du bail commercial se décline en deux aspects, elle peut être restreinte ou partielle, ou encore plénière ou totale.

La déspécialisation partielle

Ce changement de la destination permet de réaliser des activités connexes ou complémentaires à celle prévue dans le bail. Le principe de la déspécialisation partielle se trouve aux articles L 145-47 et suivants du Code de commerce. Ces règles sont d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne peuvent pas s’en écarter pendant la signature du bail.

Selon par l’article L 145-15 du Code de commerce, toute clause ou disposition contractuelle qui interdit au locataire de réaliser une déspécialisation est aujourd’hui considérée non écrite. La législation antérieure considérait ces dispositions nulles.

La loi considère également de non écrite toute clause de non-concurrence qui vise à interdire au commerçant de réaliser une déspécialisation partielle. Est aussi illégale toute disposition contractuelle qui interdit une activité connexe ou complémentaire à celle de la destination du bail, dans la seule intention de réduire la concurrence.

Le changement partiel d’un commerce peut aisément se réaliser dans certains cas comme le départ à la retraite, l’incapacité physique du locataire ou la déspécialisation des débits de boissons.

La déspécialisation plénière ou totale

Cette modification d’activité est profonde, elle transforme en effet le fonds de commerce. Le commerçant change totalement d’activité, en réalisant un commerce qui n’a aucun lien avec le précédent. Ce changement doit se justifier par une nécessité économique de changer d’activité.

La modification doit avoir des résultats de rentabilité avec de nouvelles offres à la clientèle ou l’amélioration des prestations existantes. Cette nouvelle activité doit en outre être compatible à la destination, aux caractères et à la situation de l’immeuble.

La destination du bail commercial

L’utilisation d’un local commercial est encadrée par des règles précises, définie par la clause de destination du contrat de bail commercial. Cette clause énumère en principe les conditions de modification de la destination ou de l’affectation. Le locataire qui ne respecte pas ces règles peut subir des sanctions contractuelles ou judiciaires.

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La destination est définie par l’article 1728 du Code civil comme l’activité commerciale, industrielle ou artisanale pour laquelle un local est loué. L’activité pratiquée dans un local commercial ne détermine donc pas la destination du bail commercial, elle est fixée par une clause du contrat de bail.

La destination doit être conforme aux dispositions légales et réglementaires sous peine de nullité. Elle doit également respecter les bonnes mœurs ou le règlement de copropriété de l’immeuble. Les parties en conviennent librement lors de la conclusion du bail. L’expression de leur volonté doit être claire et précise pour éviter d’éventuels problèmes d’interprétation.

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